裁决书选登

厦 门 仲裁 委 员 会

裁  决  书

申  请  人：厦门×××房地产开发有限公司

住      所：厦门市嘉禾路××号×××大厦12楼

法定代表人：张××，董事长

仲裁代理人：罗××，公司职员

被 申 请人：泉州市××装饰工程有限公司厦门分公司

营  业  地：厦门市嘉禾路××号××单元

负  责  人：李××

二○○七年×月×日于福建·厦门

裁决书

厦仲裁字[2007]第××××号

厦门仲裁委员会（以下简称本会）根据申请人厦门XX房地产开发有限公司（以下称申请人）与被申请人泉州市×××装饰工程有限公司厦门分公司于2004年5月1日签订的《房屋租赁合同》中约定的仲裁条款及申请人于2006年9月30日向本会提交的《仲裁申请书》，受理了申请人与被申请人之间因上述合同引起的纠纷仲裁案，案号为XA2006-××××。

2006年10月8日，本会秘书处将本案《受理通知书》、《厦门仲裁委员会仲裁规则》（2002年11月1日起施行，以下简称《仲裁规则》）、《厦门仲裁委员会仲裁员名册》（以下简称《仲裁员名册》）以直接送达方式送达给申请人；同月13日，本会秘书处将本案《仲裁通知书》、《仲裁规则》、《仲裁员名册》、《仲裁申请书》（副本）及附件材料以直接送达方式送达给被申请人。

根据《仲裁规则》的规定，本会于2006年10月24日组成了由申请人选定的××仲裁员、被申请人选定的×××仲裁员以及因双方当事人未共同选定而由本会主任指定的×××为首席仲裁员的仲裁庭，审理本案。双方当事人对本会受理本案及本案仲裁庭的组成均没有异议。

仲裁庭详细审阅本案证据材料后，于2006年11月6日在本会仲裁厅开庭审理了本案，申请人的仲裁代理人、被申请人的负责人到庭进行了陈述、质证和辩论，并回答了仲裁庭的提问。

鉴于双方当事人均有调解意愿，并考虑到需要给予双方当事人一定的调解期限，本案审理期限届满后，仲裁庭经研究并由首席仲裁员报请本会主任批准，本案审理期限延长至2007年4月24日。

经调解，双方当事人就本案部分仲裁请求达成了一致意见，并已实际履行，但未能就其他仲裁请求达成一致意见。

本案现已审理终结，仲裁庭根据审理情况，经合议后作出仲裁裁决。

本案案情、仲裁庭意见及裁决分述如下：

一、 案    情

申请人述称：2002年4月1日，申请人与被申请人签订了一份《房屋租赁契约》，约定由被申请人向申请人承租嘉禾路××大厦3G单元，租赁用途为办公，租赁期限为2002年4月1日至2003年4月1日。按照《房屋租赁契约》的约定，租金每季度一付，被申请人应在每一季度开始的前14日内交付给申请人。第十一条约定，若被申请人交付租金逾期超过三十天，申请人有权解除契约，要求被申请人立即归还房屋。契约订立后，申请人依约将房屋交付给被申请人使用，被申请人以房屋为住所地，向厦门市工商行政管理局申请了“变更分公司住所地登记”。该契约期满后，被申请人继续租用该房屋作为其办公场所使用至今。期间，被申请人的负责人变更为李××，2004年5月1日李××代表被申请人与申请人续签了一份《房屋租赁契约》，租赁期限为2004年5月1日至2005年4月30日，此租赁期届满后双方未再签订租赁合同。在租赁期间，被申请人经常无故拖欠房租，最长拖欠时间达一年以上。2005年4月30日租赁期满后，被申请人以种种理由要求申请人续租，申请人考虑到被申请人所述的种种困难，只好口头同意租赁期限延续一年。然而被申请人的履约情况依然没有变化。2006年3月17日，被申请人确认尚欠申请人两个季度的租金人民币（以下币种相同）12,810.00元。2006年4月30日期满，申请人要求被申请人搬离承租房屋，而且被申请人也不愿意按照申请人出租给其他承租人的同等条件订立新的租赁契约，双方业已丧失了重新签订租赁合同的基础。故申请人于2006年5月16日正式致函被申请人，要求其在十日内搬离承租的房屋。但是被申请人拒绝了申请人的合法要求，在没有法律依据的情况下非法占用了申请人的合法财产。为此，申请人依据租赁合同中约定的仲裁条款向本会申请仲裁，提出如下仲裁请求：1、裁令被申请人立即返还嘉禾路××大厦3G单元的房屋；2、裁令被申请人承担自2006年5月1日起，租赁合同期满后因拒不搬离而应支付给申请人的房屋使用费26,689.50元（暂计至2006年9月30日），并按照同期申请人出租同等房产的租金标准（30元/月/平方米）计算至被申请人返还房屋为止；3、裁令被申请人支付逾期交付房租的违约金4,010.60元（按每日万分之五的标准分段计至2006年4月30日止）；4、裁令被申请人承担本案全部仲裁费用。

被申请人辩称：（一）双方未续签合同是由于申请人单方面提高租金造成的。未续签合同之事已连续了两年，但被申请人还是按2004年合同约定的租金标准向申请人支付了2005年的租金，至2006年4月30日申请人也默认事实并收取被申请人支付的租金。经过双方协商，申请人于2006年6月13日在被申请人发出的通知函上签字确认，同意按原合同执行，原合同约定的租金价格为每平方米每月12元，后来申请人提出要求每平方米每月28元计算，造成合同再次无法续签。（二）被申请人是最早租用××大厦的客户之一，当时因为租赁户少，人气差，所以申请人在租赁价格上给予了被申请人一定的优惠。2005年，申请人与另一租赁户产生纠纷，申请人多次对整层房屋进行停水停电，影响了被申请人的正常经营。在此情况下，被申请人仍然支付了全年的房屋租金。然而，申请人在未提早通知被申请人的情况下，提出将租金价格翻涨数倍，申请人的该行为属于没有商业道德的行为。（三）被申请人在租赁房屋内进行了大量的装修，共花费装修费用4万多元，申请人擅自提出终止租赁合同，应赔偿被申请人相应的装修款损失。

被申请人在向仲裁庭提交的书面《答辩书》中提出：要求申请人赔偿装修款损失4万元，并给予三个月时间另寻办公场所。但被申请人未就该要求提出正式的仲裁反请求。

仲裁庭经审理查明：

（一）双方当事人对以下事实没有争议：

2002年4月1日，申请人与被申请人签订《房屋租赁契约》（以下简称租赁契约）一份，约定：申请人将位于厦门市嘉禾路××大厦三楼G单元房屋（以下简称租赁房屋）出租给被申请人作为办公用房使用，该房屋建筑面积177.93平方米，月租金为1,957.00元，租金每半年支付一次，被申请人在每一个半年的前14日内交付给申请人，第一期租金应在契约签订之日交付。租赁期限自2002年4月1日至2003年4月1日，租赁期满，若申请人将该房屋继续对外租赁，则在同等条件下，被申请人享有优先租赁的权利；被申请人继续租赁的要求应当在租赁期满三个月之前向申请人提出，并重新签订租赁合同。如被申请人逾期交付房屋租金，每逾期一日，由申请人按应付租金额的百分之五向被申请人加收违约金；如被申请人逾期交付房租超过三十天，申请人有权解除该合同，要求被申请人立即归还房屋，并有权追索被申请人所欠的租金和违约金。双方在该租赁契约中另就仲裁条款、各自应承担的其他义务等事项进行了约定。

上述租赁契约签订后，申请人将租赁房屋交付给被申请人，被申请人将营业场所迁至租赁房屋，并于2002年4月20日办理了相应的工商登记变更手续。2003年3月6日，被申请人的负责人由张XX变更为李××，并于同月26日办理了相应的工商登记变更手续。

租赁契约约定的租赁期限至2003年4月1日届满后至2004年5月1日，被申请人继续使用租赁房屋，并按租赁契约约定的租金标准继续向申请人支付租金，双方没有就租赁事项另行签订合同。

2004年5月1日，就被申请人继续租赁使用本案租赁房屋事宜，申请人与被申请人另签订了一份《房屋租赁契约》（以下简称租赁合同），约定：申请人继续将××大厦三楼G单元房屋出租给被申请人作为办公用房使用，月租金为2,135.00元，租金按季度支付，被申请人应在每一季度开始的前14日内向申请人交付租金，第一期租金应在合同签订之日交付。租赁期自2004年5月1日至2005年4月30日，租赁期满时，若申请人将租赁房屋继续对外出租，被申请人在同等条件下享有优先租赁的权利；被申请人继续租赁的要求应当在租赁期满三个月之前向申请人提出，并重新签订租赁合同。租赁房屋的物业管理费按每平方米2.3元计算，由被申请人直接向物业管理公司交纳，空调费、水电费等按实际发生额由被申请人支付。被申请人若逾期交付房屋租金，每逾期一日，由申请人按应付租金额的百分之五向被申请人加收违约金；若被申请人逾期交付房屋租金的期限超过三十天，申请人有权解除合同，要求被申请人立即归还房屋，并有权追索被申请人所欠的租金和违约金，同时申请人有权单方面开门进入房屋，没收房屋内一切物品，收回租赁房屋。双方在该租赁合同中另就仲裁条款和各自应承担的其他责任等事项进行了约定。

上述租赁合同签订后，被申请人按租赁合同约定的期限向申请人支付了2004年9月30日前的租金，自2004年10月1日起被申请人未按期支付租金。租赁合同约定的租赁期限届满后，双方未就续租事宜另行签订合同，被申请人亦未退出租赁房屋。

2005年9月14日，被申请人向申请人支付2004年10月1日至2004年11月30日的租金4,270.00元；2005年9月29日，被申请人向申请人支付2004年12月1日至2005年3月31日的租金8,540.00元；2005年11月30日，被申请人向申请人支付2005年4月1日至2005年10月31日的租金14,945.00元。2006年3月17日，被申请人向申请人书面确认其尚欠2005年11月1日至2006年4月30日的租金12,810.00元，并承诺在2006年4月底前付清所欠租金。2006年4月18日，被申请人向申请人支付2005年11月1日至2005年12月31日的租金4,270.00元；2006年4月30日，被申请人向申请人支付2006年1月1日至2006年4月30日的租金8,540.00元。之后，被申请人未再向申请人支付2006年5月1日起的租金。

2006年5月16日，申请人向被申请人发出《通知》，称：双方签订的租赁合同之租赁期已于2006年4月30日届满，根据约定被申请人应于租赁期满后搬出承租房屋并将租赁房屋返还给申请人，但被申请人至今未搬离，也未与申请人签订新的租赁合同。申请人要求被申请人在接到通知后十日内搬出租赁房屋或就承租事项与申请人签订新的《房屋租赁契约》，逾期申请人将自行处分该房屋。

接到《通知》后，被申请人于2006年5月17日《回函》，称：被申请人自1999年承租申请人的单元房屋，双方合作多年，2005年因申请人与其他承租户的物业债务纠纷导致整个租赁房屋的办公环境非常差，给被申请人造成了负面影响，被申请人在此情况下仍然坚持承租。被申请人希望在原租赁条件上再与申请人签订新的租赁合同，双方在互助互利基础上继续合作，如申请人不再将房屋出租给被申请人，被申请人要求申请人赔偿装修费用4万元及其他经济损失。

申请人收到该《通知》后，其公司职员在《通知》上注明“不同意按原合同续租，装修费用由你方自行承担”。

2006年6月12日，被申请人再次向申请人发出《通知函》，称：原租金按每平方米10元收取，2004年涨至12元，现被申请人要求续签租赁合同，但申请人单方面要求将租金涨至每平方米30元，涨幅率太高，不合理。关于涨价及装修赔偿问题属于合同未尽事项，被申请人要求按前期的增涨率进行追增，如申请人不接受，被申请人要求其按民间惯例赔偿弥补被申请人的装修损失。

申请人收到被申请人的上述《通知函》后，其公司职员于2006年6月13日在该函件上注明“按合同约定履行”。

2006年9月21日，申请人将一份新的《房屋租赁契约》格式样本传真给被申请人，申请人在该份契约关于房屋座落位置、面积、月租金、租赁期限及用途的空白处分别填注：“嘉禾路××大厦3G”、“177.93平方米”、“贰仟壹佰叁拾伍元”、“2005年5月1日至2006年4月30日”、“办公”。申请人与被申请人双方均未在该契约上签章。

（二）本案第一次开庭结束后，双方当事人调解/和解解决本案

争议的有关情况：

2006年11月15日，被申请人向申请人提出《移交申请》，称：被申请人于当日搬离租赁房屋，并申请向申请人移交该房屋，有关租金及费用问题择期另行协商。

2006年12月6日，申请人向本会出具《说明》，确认被申请人已于2006年11月15日搬出租赁房屋，将该房屋返还给申请人。并称：申请人在本案中提出的第一项仲裁请求，被申请人已实际自觉履行完毕。

（三）针对申请人提出的租金及逾期支付租金的违约金请求，双方当事人的争议体现为：

1、2005年4月30日，租赁合同约定的租赁期限届满后，双方当事人之间是否存在关于续租一年的口头协议。

申请人提出：租赁合同于2005年4月30日租赁期满，双方口头协议约定被申请人续租一年，按租赁合同约定的标准及方式支付租金。

被申请人则表示：租赁合同期满后，被申请人一直继续使用租赁房屋，并按原约定向申请人支付租金，双方并没有就续租的期限进行约定。

2、2006年5月1日起被申请人继续使用租赁房屋应按何种标准计算使用费。

申请人主张：从, 2006年5月1日起，双方的租赁合同关系属于不定期租赁，申请人于2006年5月16日向被申请人发出了解除租赁关系的函件，从申请人提出解除租赁关系之日起，双方之间即不存在租赁关系，而被申请人继续占用申请人的合法财产，应向申请人支付按市场价格计算的占用费。与本案租赁房屋同等条件的房屋租赁市场价格为每平方米每月30元，被申请人亦应按该标准支付占用费。

为证明本案房屋的市场租赁价格，申请人向仲裁庭提交了租赁房屋的《厦门市土地房屋权证》及关于嘉禾路××大厦3F、3H单元房屋的《房屋租赁契约》各一份，表明：3F房屋（270.44平方米）在2006年5月5日至2007年5月4日间的租赁价格为每月8,113.20元；3H房屋（203.19平方米）在2006年3月9日至2007年3月8日间的租赁价格为每月6,096.00元，即每平方米每月按30元计算。

被申请人对申请人提交的上述三份证据的真实性没有异议，但其认为：3F、3H房屋与本案租赁房屋的结构并不完全相同，其租赁价格并不能作为本案租赁房屋的租赁价格，被申请人是最早承租入住XX大厦的客户，租赁价格不能与新的承租户相比较。事实上，被申请人在收到申请人的函件后，双方一直在就租赁价格进行协商，但没有达成一致意见。因此，租金仍应按原标准计算。

3、关于逾期支付租金的违约金计算标准。

申请人主张：被申请人存在逾期支付自2004年10月1日至2006年4月30日房屋租金的行为，要求被申请人按日万分之五标准支付违约金，每笔租金从租赁合同约定的应付之日起计算至实际支付之日止，共计4010.6元，其中2005年11月1日至2005年12月31日的违约金已支付。

被申请人对申请人主张的违约金计算标准提出了异议，但其没有提供具体的调整标准。

以上查明内容有下列证据材料在卷为证：双方签订的租赁契约、租赁合同各一份，申请人从厦门市工商行政管理局档案管理中心查询的有关被申请人工商登记资料五份，被申请人于2006年3月17日出具的确认书一份，申请人开具的《厦门市房租专用发票》五份，《通知》、《回函》、《通知函》、双方未签章的《房屋租赁契约》传真、《移交申请》、《说明》各一份，申请人与其他承租人签订的《房屋租赁契约》两份，厦地房证第00102267号《厦门市土地房屋权证》一份及庭审笔录、申请人仲裁代理人提交的《代理意见》等。

二、仲裁庭意见

仲裁庭基于庭审查明的案件事实，就本案争议所涉问题的处理形成如下意见：

（一）关于租赁合同的效力问题

仲裁庭认为，本案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对双方当事人具有约束力。双方均应按租赁合同约定全面、适当地履行各自义务。

（二）关于申请人要求被申请人立即返还租赁房屋的仲裁请求

仲裁庭注意到，在本案审理过程中，被申请人已于2006年11月15日实际搬出本案租赁房屋，并将该房屋移交给了申请人，申请人向仲裁庭提交的书面《说明》也对被申请人返还租赁房屋的行为予以了确认。因此，仲裁庭认为，关于申请人要求被申请人返还租赁房屋的主张，被申请人在本案仲裁审理过程中已经实际履行完毕，仲裁庭无须就该仲裁请求进行裁决。

（三）关于申请人要求被申请人支付租赁房屋使用费的仲裁请求

仲裁庭注意到：双方当事人对被申请人实际使用租赁房屋至2006年11月15日，而租金仅支付至2006年4月30日的事实没有异议。双方争议的焦点在于租赁合同至2005年4月30日期满后双方是否存在关于续租一年的口头协议，及被申请人自2006年4月30日后继续使用租赁房屋的性质如何。

关于续租一年的口头协议问题，仲裁庭注意到，申请人在本案庭审过程中虽然主张双方当事人在租赁合同于2005年4月30日期满后已经达成了被申请人续租一年的口头协议，但申请人没有就该主张提供相应的证据，被申请人对申请人的该主张也不予认可。因此，仲裁庭对申请人关于存在续租一年口头协议的主张不予采信。租赁合同于2005年4月30日租赁期满后，被申请人继续使用租赁房屋并按租赁合同约定的租金标准向申请人支付租金，申请人没有提出异议并继续收取被申请人支付的租金。仲裁庭认为，根据我国合同法的有关规定，租赁合同约定的2005年4月30日租赁期满后，应视为租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

关于2006年4月30日后被申请人继续使用租赁房屋的性质及使用费的计算问题。仲裁庭认为，被申请人自2006年4月30日后未再向申请人支付租金，但被申请人仍继续使用租赁房屋，在2006年5月16日致被申请人的《通知》中，申请人虽然提到被申请人应在租赁期满后将租赁房屋返还给申请人，但申请人并没有明确要求被申请人立即返还租赁房屋，而是要求被申请人就搬出租赁房屋或继续承租进行选择。之后，双方之间往来的《回函》、《通知函》及《房屋租赁契约》传真件等均表明双方一直在就继续承租的租金等事项进行协商，双方虽然未能达成新的租赁合约，但申请人既未明确表示停止协商，也未如《通知》所称采取自主处分租赁房屋的行为，直至2006年9月30日申请人向本会申请仲裁提出裁令被申请人立即返还租赁房屋之请求。因此，自2006年5月1日至2006年9月30日共计五个月期间仍属于双方不定期租赁合同的存续期间，被申请人在该期间使用租赁房屋应按租赁合同约定的标准（即每月2135元）向申请人支付租金，五个月租金共计10,675.00元。双方当事人的不定期租赁合同至2006年9月30日申请人提出明确的返还租赁房屋请求之日终止，自2006年10月1日至2006年11月15日被申请人仍然继续使用租赁房屋则应按市场价格向申请人支付使用费。申请人提供的证据表明与租赁房屋同属XX大厦且同楼层的房屋在2006年3月9日至2007年5月4日间的租赁价格为每平方米每月按30元计算，被申请人虽然以房屋结构不完全相同为由对租赁房屋亦按该价格计算使用费提出了异议，但其未提供相应证据予以证明。因此，仲裁庭对申请人关于继续使用期间按每平方米每月30元计算使用费的主张予以采纳，自2006年10月1日至2006年11月15日被申请人应向申请人支付实际使用租赁房屋的使用费计8006.85元[计算方式：177.93 ㎡× 30元/月·㎡ × 1.5个月]。

（四）关于申请人要求被申请人支付逾期支付房租违约金的仲裁请求

仲裁庭认为，根据租赁合同约定，被申请人按季度向申请人支付房屋租金，每一季度的租金在该季度开始前14日交付，每逾期一日，申请人有权按应付租金额的百分之五加收违约金。从庭审查明的情况来看，被申请人存在逾期支付2004年10月1日至2006年4月30日房屋租金的违约情形，申请人所主张的违约金计算标准日万分之五低于合同约定的标准，亦符合法律规定，应当予以采纳。故被申请人应向申请人支付逾期支付2004年10月1日至2006年4月30日期间的房屋租金之违约金，违约金的计算标准为每笔应付租金的日万分之五，计算期限为租赁合同约定的应付款之日至实际支付之日。其中申请人确认被申请人已支付2005年11月1日至2005年12月31日间该笔租金的违约金，仲裁庭不再另行计算。仲裁庭另注意到，申请人所主张的违约金中有部分存在诉讼时效问题，但被申请人在庭审过程中未以诉讼时效进行抗辩。因此，根据法律规定，仲裁庭不主动就诉讼时效问题进行审查。据此，被申请人应向申请人支付的逾期支付租金之违约金为3,626.31元。具体计算方式，仲裁庭列表如下：

（五）关于本案仲裁费用的承担问题

仲裁庭认为，本案仲裁费人民币3,840.00元应由被申请人承担70%计2,688.00元,申请人承担30%计1,152.00元。

三、裁   决

仲裁庭裁决如下：

（一）被申请人应向申请人支付2006年5月1日至2006年9月30日间的房屋租金人民币10,675.00元、2006年10月1日至2006年11月15日间的房屋使用费人民币8,006.85元，两项合计人民币18,681.85元；

（二）被申请人应向申请人支付逾期支付2006年4月30日前的房屋租金之违约金人民币3,626.31元。

（三）本案仲裁费人民币3,840.00元由被申请人承担人民币2,688.00元、申请人承担人民币1,152.00元，申请人向本会预交的仲裁费人民币3,840.00元已与本案仲裁费全部相抵，被申请人应向申请人支付由申请人为其代垫的仲裁费人民币2,688.00元。

被申请人应向申请人支付的上述第（一）、（二）、（三）项款项共计人民币2,4996.16元，被申请人泉州市××装饰工程有限公司厦门分公司应于本裁决书送达之日起10日内向申请人厦门××房地产开发有限公司付清该笔款项。

本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。